به گزارش اقتصادنیوز، چند روز پیش وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که در کمتر از پنج ماه، حدود ۲۶ هزار میلیارد تومان تسهیلات ودیعه به نزدیک ۱۰۰ هزار خانوار مستأجر پرداخت شده است. این تسهیلات در سال ۱۴۰۵ و همزمان با افزایش سقف وام ودیعه پرداخت شده و هدف آن، تقویت قدرت مالی مستأجران برای تأمین ودیعه عنوان شده است.
با این حال، میزان اثرگذاری این تسهیلات را نمی‌توان صرفاً با حجم وام پرداخت‌شده یا تعداد خانوارهای دریافت‌کننده سنجید. پرسش مهم‌تر این است که وام ودیعه در برابر هزینه واقعی ورود به بازار اجاره، چه سهمی را پوشش می‌دهد؟ این پرسش به‌ویژه در تهران اهمیت بیشتری دارد؛ جایی که سطح ودیعه موردنیاز در بسیاری از مناطق فاصله قابل‌توجهی با سقف تسهیلات دارد.
اقتصادنیوز: در میان مناطق ۲۲گانه، منطقه ۳ با رشد ۱۴۱.۶ درصدی بیشترین افزایش متوسط قیمت را در فاصله شهریور ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵ ثبت کرده است. پس از آن، منطقه ۲ با ۱۳۹.۶ درصد و منطقه ۵ با ۱۳۵.۴ درصد قرار دارند.
بر اساس آخرین آمار مرکز آمار ایران از نتایج طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی در سال ۱۴۰۴، گروه «مسکن، سوخت و روشنایی» ۴۱.۷ درصد از هزینه خانوارهای شهری را به خود اختصاص داده است. بنابراین، هرگونه شکاف میان منابع مالی خانوار و هزینه اولیه ورود به بازار اجاره می‌تواند فشار قابل‌توجهی بر بودجه خانوار ایجاد کند.
در سال ۱۴۰۵ سقف تسهیلات ودیعه مسکن برای تهران به ۳۶۵ میلیون تومان رسیده است. این وام با نرخ سود ۲۳ درصد و دوره بازپرداخت حداکثر ۶۰ ماهه، ماهانه حدود ۱۰ میلیون و ۲۸۹ هزار تومان قسط دارد. حالا سؤال این است که این رقم در مناطق مختلف تهران چه میزان از ودیعه موردنیاز یک خانوار را پوشش می‌دهد و مستأجر پس از دریافت سقف کامل تسهیلات، همچنان با چه میزان کسری مواجه خواهد بود؟
بررسی سطح ودیعه موردنیاز برای اجاره یک واحد ۶۰ تا ۷۰ متری دارای پارکینگ، آسانسور و پارکینگ در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد سقف ۳۶۵ میلیون تومانی تسهیلات ودیعه، در بخش قابل‌توجهی از مناطق پایتخت تنها بخشی از سرمایه موردنیاز مستأجران را پوشش می‌دهد. این سهم در مناطق مختلف تهران از ۱۲.۲ درصد تا ۵۲.۱ درصد متغیر است و به این معناست که حتی پس از دریافت سقف کامل وام، خانوار مستأجر همچنان با شکاف قابل‌توجهی میان منابع در اختیار و ودیعه موردنیاز مواجه است.
بیشترین فاصله میان سقف وام و ودیعه موردنیاز در مناطق یک تا سه دیده می‌شود. متوسط رهن کامل یک واحد ۶۰ تا ۷۰ متری در منطقه یک و سه حدود ۳ میلیارد تومان برآورد شده است؛ بنابراین پس از کسر وام ۳۶۵ میلیون تومانی، مستأجر با کسری حدود ۲ میلیارد و ۶۳۵ میلیون تومان مواجه خواهد بود. به این ترتیب، تسهیلات ودیعه تنها ۱۲.۲ درصد از مبلغ موردنیاز برای رهن کامل چنین واحدی را پوشش می‌دهد.
در منطقه دو، متوسط ودیعه موردنیاز ۲.۵ میلیارد تومان است و سهم وام به ۱۴.۶ درصد می‌رسد؛ به این ترتیب، همچنان حدود ۲ میلیارد و ۱۳۵ میلیون تومان از ودیعه موردنیاز باید از منابع دیگر تأمین شود.
با حرکت به سمت مناطق میانی تهران، سهم وام در تأمین ودیعه افزایش پیدا می‌کند، اما همچنان بخش بزرگی از هزینه اولیه اجاره بر عهده خانوار باقی می‌ماند. در منطقه پنج، متوسط رهن کامل حدود یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است و وام ۳۶۵ میلیون تومانی معادل ۲۸.۱ درصد این مبلغ را پوشش می‌دهد. در منطقه چهار نیز با متوسط ودیعه یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان، سهم تسهیلات به ۳۳.۲ درصد می‌رسد.
در برخی مناطق مرکزی، شرقی و جنوبی، نسبت وام به ودیعه به مراتب بالاتر است. برای نمونه، در منطقه 15 متوسط رهن کامل حدود ۷۰۰ میلیون تومان برآورد شده و وام ۳۶۵ میلیون تومانی می‌تواند ۵۲.۱ درصد این مبلغ را پوشش دهد. در این منطقه، کسری ودیعه پس از دریافت تسهیلات حدود ۳۳۵ میلیون تومان خواهد بود. در مناطق ۱۱ و ۱۳ نیز سهم وام به ترتیب ۳۸.۴ و ۳۳.۲ درصد است و در منطقه ۱۲ این نسبت به ۴۰.۶ درصد می‌رسد.
در مناطق ۱۷ و ۱۸، متوسط رهن کامل یک واحد ۶۰ تا ۷۰ متری حدود ۸۰۰ میلیون تومان است. در این شرایط، وام ۳۶۵ میلیون تومانی ۴۵.۶ درصد ودیعه موردنیاز را پوشش می‌دهد و کسری باقی‌مانده برای مستأجر حدود ۴۳۵ میلیون تومان است. در مناطق ۱۹ و ۲۰ نیز متوسط رهن کامل به حدود ۷۵۰ میلیون تومان می‌رسد و سهم وام از ودیعه ۴۸.۷ درصد محاسبه می‌شود؛ بنابراین حدود ۳۸۵ میلیون تومان همچنان باید از منابع خانوار تأمین شود.
در مجموع، این ارقام نشان می‌دهد افزایش سقف تسهیلات ودیعه تا ۳۶۵ میلیون تومان اگرچه در مناطق کم‌هزینه‌تر می‌تواند بخش قابل‌توجهی از مبلغ رهن را پوشش دهد، اما در مناطق گران‌تر تهران فاصله میان وام و هزینه ورود به بازار اجاره بسیار بزرگ است. به بیان دیگر، اثرگذاری تسهیلات از منظر «نسبت وام به ودیعه» در مناطق مختلف یکسان نیست و هرچه هزینه رهن افزایش پیدا می‌کند، سهم وام از منابع موردنیاز خانوار کوچک‌تر می‌شود.
از این منظر، در منطقه یک و سه، خانواری که سقف کامل تسهیلات را دریافت کند همچنان باید بیش از ۲.۶ میلیارد تومان برای تأمین ودیعه واحد مورد بررسی در اختیار داشته باشد. در مقابل، در منطقه ۱۴، وام تقریباً نیمی از ودیعه موردنیاز را پوشش می‌دهد و در مناطق ۱۸ تا ۲۰ نیز این نسبت به حدود نیمی از هزینه رهن نزدیک می‌شود.
البته این مقایسه صرفاً نسبت میان سقف تسهیلات و متوسط ودیعه موردنیاز را نشان می‌دهد و به معنای آن نیست که تمام خانوارهای مستأجر در هر منطقه الزاماً به همین میزان ودیعه نیاز دارند. همچنین مبالغ مورد استفاده در این محاسبه، متوسط رهن کامل واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری است و ترکیب رهن و اجاره ماهانه یا تفاوت میان واحدهای مختلف می‌تواند نیاز واقعی هر خانوار را تغییر دهد.
با این حال، مقایسه این دو رقم یک نکته مهم درباره سیاست وام ودیعه را آشکار می‌کند: مسئله اصلی فقط افزایش سقف تسهیلات نیست، بلکه نسبت این سقف با هزینه واقعی ورود به بازار اجاره است. در شرایطی که هزینه مسکن ۴۱.۷ درصد از مخارج خانوار شهری را تشکیل می‌دهد، بخشی از مستأجران حتی پس از دریافت وام همچنان با شکاف چند صد میلیون تا چند میلیارد تومانی برای تأمین ودیعه مواجه‌اند؛ شکافی که در نهایت باید از پس‌انداز خانوار، کمک خانواده یا منابع مالی دیگر تأمین شود.
از سوی دیگر، وام ودیعه برخلاف کمک بلاعوض، هزینه مسکن خانوار را حذف نمی‌کند، بلکه بخشی از نیاز نقدی اولیه را به یک تعهد مالی پنج‌ساله تبدیل می‌کند. بنابراین میزان اثرگذاری این سیاست را باید همزمان از دو زاویه سنجید: چه سهمی از ودیعه اولیه را پوشش می‌دهد و بازپرداخت ماهانه آن چه میزان فشار جدیدی بر بودجه خانوار ایجاد می‌کند. در تهران، با توجه به فاصله قابل‌توجه میان سقف وام و ودیعه در بسیاری از مناطق، پاسخ به این دو پرسش تعیین می‌کند که تسهیلات ودیعه تا چه اندازه می‌تواند به کاهش فشار بازار اجاره کمک کند.