بررسی بازار اجاره مسکن در تهران نشان می‌دهد که در بیشتر قراردادها، مالکان ترجیح می‌دهند ترکیبی از رهن و اجاره دریافت کنند؛ ساختاری که نسبت میان پول پیش و اجاره ماهانه را بر اساس توان مالی مستأجران و موقعیت مناطق مختلف پایتخت دستخوش تغییر می‌کند.
اکوایران: در بررسی نزدیک به ۱۴۴ هزار آگهی اجاره مسکن در تهران، آگهی‌ها براساس ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه به سه گروه تقسیم شدند. از مجموع آگهی‌ها، ۷۲ درصد، ترکیبی از رهن و اجاره بودندو تنها هشت آگهی بدون دریافت ودیعه ثبت شده است. نتایج این بررسی نشان می‌دهد سهم ودیعه در مناطق ۲۰ و ۲1 با ۶۰ درصد، بالاترین نسبت را در میان مناطق ۲۲گانه دارند. در بازار اجاره، دو آپارتمان ممکن است هزینه اجاره معادل یکسانی داشته اما نسبت ودیعه به اجاره ماهانه آن‌ها، بسته به ترجیحات موجر و توان مالی مستأجر، متفاوت باشد. در گزارش این هفته بازار اجاره تهران، علاوه بر بررسی اختلاف اجاره‌بها در مناطق ۲۲گانه، به این موضوع پرداخته‌ایم که موجران در هر منطقه چه سهمی از هزینه اجاره را به‌صورت پول پیش و چه سهمی را در قالب اجاره ماهانه مطالبه می‌کنند و و این ترکیب چه تفاوت‌هایی در مناطق مختلف پایتخت دارد.
نزدیک به ۱۴۴ هزار آگهی دارای منطقه مشخص را مرور کردیم. نتیجه این است که میانه اجاره معادل ماهانه هر مترمربع از حدود ۳۴۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ شروع می‌شود و در منطقه یک به یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان می‌رسد.
در مناطق ۲۲گانه تهران، رقم میانی اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان حدود ۵۲۵ هزار تومان است. مناطق ۹ و ۲۱ به‌ترتیب با ۵۳۰ و ۵۲۰ هزار تومان نزدیک‌ترین ارقام را به این سطح دارند. در مناطق ۱۰، ۱۱ و ۱۴ نیز میانه اجاره معادل هر مترمربع حدود ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است. بالاترین رقم در میان مناطق ۲۲گانه اجاره هر مترمربع آپارتمان به‌طور میانه ماهانه یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در منطقه و سپس مناطق سه و دو نیز به‌ترتیب با یک میلیون و ۶۰ هزار تومان و ۹۰۰ هزار تومان در رتبه‌های بعدی قرار دارند.در مقابل، منطقه ۱۸ با میانه اجاره معادل ۳۴۰ هزار تومان برای هر مترمربع، پایین‌ترین رقم را در میان مناطق پایتخت ثبت کرده است. پس از آن مناطق ۱۹ با ۳۷۰ هزار تومان و مناطق ۱۵ و ۱۷ با ۳۸۰ هزار تومان قرار دارند.
سه شکل عرضه و غلبه قراردادهای ترکیبی
تقریباً تمام موجران در آگهی‌های بررسی‌شده، بخشی یا تمام ارزش اجاره را در قالب ودیعه مطالبه کرده‌اند. بااین‌حال، سهم ودیعه در آگهی‌های ترکیبی یکسان نیست و تفاوت محسوسی میان مناطق تهران دارد. آگهی‌ها بر اساس ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه به سه گروه تقسیم شدند از مجموع آگهی‌های مورد بررسی، ۱۰۳ هزار و ۶۷۳ مورد، معادل ۷۲٫۰۵ درصد، به‌صورت ترکیبی از ودیعه و اجاره ماهانه عرضه شده‌اند. در مقابل، ۴۰ هزار و ۲۱۷ آگهی، معادل ۲۷٫۹۵ درصد، مربوط به رهن کامل بوده‌اند و تنها هشت آگهی بدون دریافت ودیعه ثبت شده است.
سهم پول پیش در مناطق مختلف چقدر است؟
برای بررسی تفاوت شیوه دریافت رهن و اجاره در مناطق تهران، سهم ماهانه ودیعه از مجموع ارزش اجاره در آگهی‌های ترکیبی محاسبه شده است. به این ترتیب می‌توان مشخص کرد که در هر منطقه، چه نسبتی از هزینه اجاره پیشنهادی به ودیعه اختصاص دارد.
نتایج نشان می‌دهد سهم ودیعه در مناطق ۲۰ و 21 با ۶۰ درصد، بالاترین نسبت را در میان مناطق ۲۲گانه دارند. منطقه ۲۲ با 57.4 درصد در رتبه بعدی قرار دارد. در مناطق ۱۴، ۱۵، ۱۶ و ۱۸ نیز میانه سهم ودیعه حدود 55.6 درصد است. این رقم در مناطق ۱۷ و ۱۹ به حدود ۵۴٫۵۵ درصد و در منطقه ۹ به ۵۴٫۱۷ درصد می‌رسد. در مناطق ۱۳ و ۵ سهم ودیعه به‌ترتیب ۵۲٫۶۳ و ۵۱٫۷۲ درصد است. در مناطق ۸، ۱۰ و ۱۲ نیز این نسبت برابر با ۵۰ درصد محاسبه شده؛ مناطق ۴ و ۷ با سهم ۴۸ درصد و مناطق ۲ و ۱۱ با سهم ۴۶٫۱۵ درصد در رتبه‌های پایین‌تر قرار می‌گیرند.
کمترین سهم از ودیعه در مناطق تهران منطقه 1 با 33.3 درصد است در منطقه سه ۴۰ درصد، منطقه شش ۴۴٫۴۴ درصد است.
در نمودار پراکنش، مقایسه سطح اجاره‌بها و سهم ودیعه در مناطق ۲۲گانه تهران هر نقطه نماینده یک منطقه است و رابطه میان اجاره ماهانه هر مترمربع و سهم ودیعه را نشان می‌دهد. برای مثال، در منطقه یک با اجاره معادل ماهانه یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان برای هر مترمربع، میانه سهم ودیعه ۳۳٫۳ درصد است؛ درحالی‌که در منطقه ۲۰ با اجاره ۴۲۰ هزار تومانی، این سهم به ۶۰ درصد می‌رسد.
با وجود اینکه در مقایسه شاخص‌های منطقه‌ای، برخی مناطق گران‌تر سهم ودیعه پایین‌تری دارند، بررسی آماری در سطح آگهی‌ها رابطه خطی معناداری میان سطح اجاره معادل هر مترمربع و سهم ودیعه نشان نداده است. ازاین‌رو، نمی‌توان نتیجه گرفت که گران‌تر بودن یک منطقه لزوماً به معنای تمایل موجران آن به دریافت اجاره ماهانه بیشتر است.
